К разделу Статьи и аналитика

Дом до востребования

Коттеджные поселки через два-три года, по мнению строителей, станут одним из самых ликвидных товаров в секторе загородной недвижимости. Уже сегодня строительные компании и финансовые институты пытаются застолбить место на столь перспективном рынке и предлагают потенциальным клиентам новый формат загородных резиденций – поселки с развитой инфраструктурой: магазинами, развлекательными центрами, спортивными площадками, дошкольными учреждениями.

Это все мое, родное
Президент компании «Атом-стройкомплекс» (АСК) Валерий Ананьев в 2003 г. бежал из города от пыли, грязи, шума и суеты. С тех пор он – ярый приверженец загородного жилья и ни за что не вернется обратно в мегаполис. Примеру этого строителя ежегодно мечтают последовать около двух тысяч екатеринбургских семей.

Эксперты считают, что рынок загородной недвижимости в Екатеринбурге нельзя назвать цивилизованным. По их словам, он еще просто не сложился. Этому мешает неразвитость рынка земли. Теоретически каждый может приобрести участок в собственность, но сделать это на практике не так просто. Одна лишь процедура оформления земли в собственность занимает до полугода. По словам директора агентства недвижимости «Роттердам» Ильи Шкопа, сегодня всего 5% участков находится в частной собственности.

В черте Екатеринбурга существует 45 площадок под индивидуальное строительство. На 28-и поселки или уже стоят, или еще строятся, 17 – пустуют. В Горархитектуре считают, что собственники пустырей просто не имеют деньги на развитие. Правда, есть еще одно мнение: землю пока придерживают, чтобы через несколько лет выгодно ее перепродать заинтересованным строительным организациям.

Один из самых перспективных районов Екатеринбурга в плане индивидуального строительства – Верх-Исетский. Сейчас там сосредоточено 2/3 всех свободных площадок мегаполиса. Конкретные участки в Главархитектуре назвать отказались. Документы на них проходят в ведомстве под грифом «ДСП»: обнародовать их обещают после окончательного утверждения нового генплана города. Пока же опасаются утечки информации, воспользовавшись которой можно неплохо заработать.

Советские первопроходцы
К индивидуальной застройке относятся все жилые малоэтажные постройки, даже покосившиеся избушки. Правда, как отметили специалисты Главархитектуры, через 20 лет этот вид недвижимости исчезнет сам по себе. Его место займут, в том числе, и коттеджи.

Ландшафт и архитектура екатеринбургского пригорода начали меняться в середине 80-х – тогда Екатеринбург с головой накрыла первая волна загородного строительства. Вокруг города хаотично стали появляться замки из красного кирпича – на пяти сотках земли возводили 4-5-этажные «монстры» площадью не менее 500 кв. м. Сегодня содержать такие дома накладно: метраж оказался чересчур избыточным, а размеры прилегающего участка слишком маленькими – ни сад разбить, ни альпийскую горку оформить, ни поле для мини-гольфа оборудовать. Как отмечают риэлтеры, теперь эти строения переходят в разряд неликвидных и реализуются на вторичном рынке с трудом. Цена на них несоразмерна содержанию. Редкие дома тех времен имеют проектную документацию и право на землеотвод, соблюдают необходимые СНиПы.

Вторая волна связана с появлением коттеджного поселка на Широкой речке. Он получил одноименное название, а его застройкой занимался централизованный заказчик – строительная корпорация «Маяк». Она подвела инженерные коммуникации, проложила дороги и разработала проект поселка. Для того времени такой подход к строительству малоэтажных домов был новаторским и, как показало время, единственно верным.

Так как Широкая речка находится в городской черте (Верх-Исетский район), предполагалось даже пустить туда троллейбус, что, безусловно, увеличило бы привлекательность поселка. Но до сих пор сообщение не налажено, и, по скорректированным срокам, сделают это не ранее 2025 г.

Следом начал развиваться поселок Палникс – по плану он должен был объединиться с Широкой речкой в единую структуру. Однако получилось так, что эти два участка локализовались, за их пределами цивилизованная стройка «умерла». Место заняли садоводческие объединения и самостийные коттеджи.

Земля, где зарыт миллион
Палниксу повезло: его строительство профинансировали частные инвесторы – учредители холдинга «Финпромко». За их счет удалось подвести все инженерные коммуникации и даже создать некую инфраструктуру. Изначально планировалось построить поселок исключительно «для своих». Однако вскоре учредители поняли, что коттеджи могут приносить хорошие деньги – проект стал коммерческим.

Только за последние пять лет рыночная стоимость участков в Палниксе увеличилась в 10 раз. Заместитель генерального директора СК «Палникс» Александр Николаев отмечает, что цена резко подскочила, когда к поселку был подведен газопровод. Сегодня там есть весь пакет инженерных сетей. Теперь руководство строительной фирмы ведет переговоры с компанией «Уралсвязьинформ» о прокладке оптоволоконного кабеля, который гарантирует быстрый доступ в Интернет и стационарную телефонную связь. Это, безусловно, увеличит конкурентное преимущество поселка.

Основной конкурент Палникса по инфраструктуре и месторасположению (оба поселка расположены в 10-15 мин. от центра города и в паре километров друг от друга) – элитный Карасьеозерск. Он известен не столько великолепными домами с хорошей отделкой, архитектурой и богатым внутренним содержанием, сколько своими жителями. Место облюбовали чиновники городской администрации, в том числе и екатеринбургский мэр Аркадий Чернецкий. По словам главного застройщика Карасьеозерска, президента корпорации «Уралтрансспецстрой» Владимира Головина, поселок стал неким эталоном элитности по-екатеринбургски.

В группу респектабельных также попадают поселок в Малом Истоке (там располагается резиденция свердловского губернатора Эдуарда Росселя), Новой Рассохе, на озере Глухом и в районе Новомакаровского водохранилища (возводит «Наш Дом»).

В начале марта этого года главный архитектор области Григорий Мазаев, который совсем недавно критиковал мэрию за строительство элитного жилья, похвалил администрацию города за появление такого количества резиденций.

Позволить себе купить дом за 6-8 млн руб. мало кто может. По данным городской Главархитектуры, в период буйного расцвета капитализма в России (в 1994 г.) количество горожан, обосновавшихся за городом, составляло не более 5% от числа всех жителей Екатеринбурга. Сегодня эта цифра увеличилась ненамного. Главная причина – высокая стоимость домов и неразвитость инфраструктуры.

Охота на средних
По мнению г-на Ананьев, сейчас в области надо строить не элитные загородные поселки, а коттеджи, доступные для большинства свердловчан. Согласно его прогнозам, первые подобные предложения появятся уже в ближайшие пару лет. Валерий Ананьев: Сегодня принципиальны не просто доступные малоэтажные дома, а поселки с развитой инфраструктурой. Основная проблема существующих поселений – оторванность от цивилизации. Да, там хорошая вода, чистый воздух, природа. Но, если машина есть лишь у одного члена семьи, остальные не могут в полной мере воспользоваться городскими благами: кинотеатрами, развлекательными центрами и проч. Настоящий коттеджный поселок должен всей этой инфраструктурой обладать.

«Атомстройкомплекс» намерен выйти в сегмент доступного индивидуального жилья уже в ближайшее время. Правда, на какую долю рынка претендует корпорация, г-н Ананьев не сказал, намекнув лишь, что она будет существенной. Для реализации амбициозных планов весной этого года АСК начнет застройку своего «пилотного» коттеджного поселка – Александровский возведут между Екатеринбургом и Березовским. Чтобы удешевить строительство, предполагают запустить завод в Березовском, где будут производить блоки для индивидуального строительства. Валерий Ананьев решил следовать правилу Форда: Поставить строительство на поток: использовать только типовые проекты и строить из готовых типовых стройматериалов.

Г-н Ананьев утверждает, что в итоге собственный дом будет ненамного дороже городской квартиры. В своих заявлениях он опирается на опыт американской компании Levitt & Sons, которая в середине прошлого века построила в пригороде Нью-Йорка более 17 тыс. коттеджей для среднего класса. Типовые домики собирались из готовых блоков, их жилая площадь составляла всего 74 кв. м, второй этаж оставался недостроенным, а подвал вообще отсутствовал, что никак не отвечало американским традициям. Зато такой дом стоил $7-8 тыс. В АСК цена одного квадратного метра коттеджа составит $600.

Пробует перо в сфере индивидуальной застройки и Уральский финансовый холдинг – в 32 км от города УФХ намерен построить коттеджный поселок Верхнее Дуброво. Работы начнутся этой весной. Участок находится на территории заброшенной военной части. Аренда 10 га земли обходится холдингу всего в 12 тыс. руб. в год, что сказывается на цене 1 кв. м готового жилья без отделки – $200-250. Владимир Шульгин, президент Уральского финансового холдинга: Коттеджный поселок – следствие той промышленной технологии, которую наша компания пытается внедрить на строительном рынке – недавно мы наладили выпуск изделий неизвлекаемой опалубки из вспененного полистирола.

Закончить строительство поселка г-н Шульгин планирует уже через два года. Если все пойдет удачно, количество домов в нем будет увеличено, а технология строительства – принята на вооружения для возведения коттеджей в пригородах Екатеринбурга.

Грядущий бум коттеджного строительства чувствуют не только застройщики, но и производители стройматериалов. Используя опыт и наработки западных коллег, они активно внедряют новые технологии. Денис Забелин, коммерческий директор компании «Новый Дом»: Для строительства коттеджей мы продвигаем на рынок свое ноу-хау – камень бризолит. Он позволяет сделать дом на 50% дешевле, чем из традиционных материалов. В Новоуральске из бризолита уже выстроен поселок в 750 домов, однако мы не ограничиваемся этим и хотим выйти на перспективный рынок Екатеринбурга, где спрос на дома эконом-класса сейчас очень высок.

Заморский интерес
Не пренебрегают индивидуальной застройкой и крупные финансовые структуры. Так, на столичный рынок коттеджного строительства, оборот которого оценивается в $2,5 млрд, уже вышли компании «Вимм-Билль-Данн», «Лоджик риэлти», NewSity и ТЭМБР-БАНК, потеснив частных застройщиков. Они ориентированы на строительство коттеджных поселков (от 10 га общей площади) в ценовом сегменте от $100 тыс. до $1 млн.

К екатеринбургской загородной недвижимости подобные гиганты, в том числе и иностранного происхождения, также проявляют интерес. К примеру, международная консалтинговая компания Ernst&Young еще в мае прошлого года презентовала свой инвестиционный проект, предусматривающий запуск завода строительных крупноблочных конструкций и возведение коттеджных поселков в пригороде Екатеринбурга и других крупных городов области. По проекту, поселки будут сдаваться в комплексе с объектами социальной сферы, деловыми и торговыми центрами, с полным благоустройством территории. Предварительная стоимость одного квадрата жилой площади – $300 с отделкой «под ключ». Цена зависит от подготовки земельного участка и инженерных коммуникаций, но специалисты E&Y считают, что в любом случае она будет на 20-30% ниже существующих цен на жилье в Екатеринбурге.

На первом этапе завод сможет производить блоки для строительства 350 тыс. кв. м жилья в год. E&Y надеется привлечь под проект долгосрочные кредиты европейских банков. Общая стоимость инвестиционного портфеля, по оценке компании Ernst&Young, – $200 млн в течение двух лет. Правда, реализацией этих планов компания хотела заняться еще в октябре прошлого года, но обстоятельства не позволили. Возможно, с открытием представительства компании дело сдвинется с места.

«Качественный дом дешевле квартиры стоить не будет»

Валерий Ананьев, президент компании «Атомстройкомплекс»

– Почему вы решили строить поселок эконом-класса?

– Его сложно отнести к этой категории, поскольку мы будет строить как дорогие дома, так и вполне доступные. Просто мы хотим сегментировать его по улицам: одна будет недорогой, на другой обоснуются более состоятельные граждане.

– Как быстро хотите сформировать этот поселок полностью?

– Подобный проект можно реализовать за пять лет.

– Инфраструктура поселка заложена в цену дома?

–Конечно. Предусмотрено строительство торгового центра, дошкольного учреждения, спорткомплекса. Мы решили возвести свой поселок рядом с Березовским – так нам не придется сразу строить всю инфраструктуру. Например, в городе есть неплохая больница, значит, на первых порах можно будет обойтись без медучреждения в поселке.

Инфраструктура никогда не окупится, если в поселке будет жить мало людей. Поэтому поселок просто обязан быть большим. Первая очередь – 150 коттеджей. В перспективе мы хотим возвести 500, а может и, 1000 домов. Под первую очередь выделено 43 га, но есть возможность в этом же районе получить еще большие площади – мы специально так выбирали место. Ведь если поселок зажат, у него нет будущего. 100 человек просто не смогут платить за инфраструктуру, созданную для тысячи.

– Из чего сегодня складывается стоимость коттеджа?

– Первое – затраты на инженерную инфраструктуру (сети и дороги). Если при возведении многоэтажного жилого дома их доля не превышает 10-15%, то в случае с загородной недвижимостью может достигать 30-40%. Другая составляющая – стоимость строительства, работы и материалов. Она примерно такая же, как при строительстве городской квартиры – 5-10%. И последняя большая составляющая – благоустройство участка. В многоэтажном строительстве сюда приходится 5-10% от стоимости всего дома, в коттеджном эта доля в разы дороже. Можно точно сказать, что качественный дом дешевле квартиры никогда не будет. Зато при этом не нужно тратиться на гараж, дачу.

– Кроме этого поселка собираетесь строить что-то подобное?

– Да, мы сейчас оформляем землеотводы вблизи Екатеринбурга и других городов области. Очень перспективное направление для строительства – Сысертский район, Верхняя Пышма. Здесь очень красивые места, рядом хорошие водоемы. И, конечно немаловажно, что от них легко добраться в город.


Дмитрий Иванов.

Оригинал - http://www.apress.ru/publ/dk/archive/nddetail.php?number=8&id=814&izdanie=3&year=2004&izdnumber=440.

Екатеринбург, "Деловой квартал", № 440, Март, 2004.

Разместил , опубликовано 05.04.04 23:08



Текущий рейтинг: 52

Обсуждение:



Высказаться:










Запомнить ваши данные?

Получать уведомления об ответах на email?